Для ЛЛ: застройщик сбывает часть квартир не через основную организацию, а через ИП, предоставляя скидку в 500 000. Но если данное ИП уйдет в банкротство в течение 3 лет - вы останетесь и без денег и без квартиры. Разбор ситуации покупки квартиры на примере ЖК 1 Юго-Восточный в г. Тула.

Добрый день, Уважаемые Пикабушники!

Сегодня немного про недвижимость. Позвонил человек - можно я ваш номер человеку дам, ему надо квартиру купить, опасается мошенников и прочее. Ну я вроде как недвижимостью пока не занимаюсь, я юрист, а не риелтор, но давайте. Созвонились - нужно 2 квартиры. 1 в новостройке и 1 на вторичке. Обе квартиры нужны в г. Тула. Начинают кататься и смотреть квартиры. Из 17 только 1 оказалась, которую можно рассмотреть к покупке, так как риски оспаривания слишком высоки. Например. 3 смены собственника за 1,5 года и везде простая письменная сделка. Или продавец находится в местах лишения свободы и продают по доверенности. Даже тут нет ничего страшного, подпись может заверить начальник и она будет приравнена к нотариальной (185.1 ГК РФ), но не в текущей ситуации. Сразу тысяча и одна причина почему это не возможно (а это возможно) и все встает на свои места - человек придет из тюрьмы, а вы в его квартире, а он про это не знает. Не та ситуация, в который вы хотите оказаться отдавая десять миллионов. Почему именно 10? А столько стоит трехкомнатная квартира в Туле. И если ситуация со вторичкой понятна, то давайте расскажу вам про новостройки.

Привет, Пикабу! Для тех, кто видит меня впервые: я программист, и у меня специфическое хобби - я мониторю цены на новостройки в Москве и области. Каждый день. Уже больше года. По 30+ застройщикам.

Зачем? Потому что когда сам начал искать квартиру, понял, что на этом рынке врут примерно все и всегда. "Скидка 20%" - а до этого цену подняли на 25%. "Осталось 3 квартиры" - в одном корпусе, а в соседних пяти их 800. "Цены только растут" - если считать среднюю с пентхаусами, то да. А конкретная однушка на 7 этаже подешевела.

Я делаю сервис, который каждый день мониторит цены у застройщиков и проверяет скидки на честность. Подняли-скинули? Оранжевая метка. Реально снизили? Зеленая. Плюс графики цен по каждому ЖК с фильтрами по отделке, комнатности, корпусу, дате сдачи. Такого бесплатно больше нигде нет.

Несколько месяцев назад я писал пост, где рассказывал о планах добавить парсинг проектных деклараций. Обещал - сделал. Рассказываю.

Что такое проектные декларации и зачем они вам

Коротко: по закону застройщик обязан отчитываться о каждой сделке. Сколько квартир продал, по какой цене заключен ДДУ, в каком корпусе. Эти данные хранятся на наш-дом.рф.

И вот тут самое интересное. Цена на сайте застройщика и цена в ДДУ - это часто два разных числа. На сайте может стоять 15 миллионов, а по ДДУ люди покупают за 12-13. Откуда разница? Застройщики дают скидки в офисах продаж, о которых не пишут на сайте. Тихо, без баннеров и акций. Просто приходишь, торгуешься, получаешь цену ниже.

То есть проектные декларации - это способ увидеть, какие скрытые скидки реально существуют. Не те, что на баннере "АКЦИЯ! ТОЛЬКО СЕГОДНЯ!", а те, которые получают люди, которые пришли в офис и поговорили.

Есть нюанс: в цену ДДУ застройщики иногда зашивают допуслуги, например различные страховки. Поэтому цена в ДДУ может быть и выше витринной. А это значит, если видишь что цена ДДУ стабильно ниже цены на сайте - значит, скрыте скидки точно есть, и за них можно побороться.

А теперь - почему эти данные было невозможно нормально смотреть

На наш-дом.рф данные формально открытые. Но:

Свежие данные спрятаны за подпиской. Вот, смотрите сами:

Видите? Данные по продажам только по декабрь 2025 года. Сейчас апрель 2026-го. Хотите видеть январь, февраль, март? Пожалуйста, подписка на сервис аналитики "Про Дома" - от 42 тысяч рублей в месяц. Полмиллиона в год за то, чтобы видеть актуальные данные. Нормально так, да?

Плюс на дом.рф показывается статистика только за последний год. Что было полтора года назад - не видно. И статистика отображается отдельно по каждому корпусу. У крупного ЖК может быть 10-15 корпусов. Хочешь общую картину? Открывай каждый, складывай в голове. Или в экселе. В 2026 году. Руками.

Что я сделал

Короче, я спарсил проектные декларации и сделал нормальный интерфейс. Бесплатный. Вот что получилось:

Тут видно динамику продаж по конкретным корпусам ЖК вплоть до марта 2026 года. Средняя цена за квадратный метр, количество проданных квартир по месяцам. Всё на одном графике.

А теперь сравните с тем, что показывает дом.рф (изображение выше) - там данные заканчиваются декабрем, и чтобы увидеть свежие, нужна подписка за 42 тысячи.

А вот сводная статистика по всем корпусам ЖК сразу. На дом.рф такой возможности просто нет - там нужно каждый корпус смотреть отдельно, который еще нужно сильно постараться найти. Плюс видно график за всю историю проекта, начиная с апреля 2024 года. На дом.рф - только за последний год.

И отдельно можно посмотреть статистику по нежилым помещениям и машиноместам. Тоже полезная штука: можно оценить, стоит ли покупать паркинг сейчас или подождать, пока цена упадет.

Как этим пользоваться

Заходите на mskmeter.ru, выбираете ЖК, смотрите вкладку с проектными декларациями. Видите реальные цены ДДУ, темпы продаж, распроданность. Сравниваете с ценами на сайте застройщика. Если цена ДДУ заметно ниже витринной - значит, скидки в офисах реально дают, и у вас есть аргумент для торга.

В будущем я планирую автоматизировать отслеживание скрытых скидок. То есть система будет сама определять, когда цена в ДДУ значительно ниже витринной, и публиковать анонсы таких скидок в телеграм-канале @mskmeter. Там уже сейчас каждый день выходят сводки по обычным скидкам с проверкой на фейковость, а скоро добавятся и скрытые.

Что дальше

Мне важно понимать, что вам реально полезно. Если вы изучали проектные декларации вручную на дом.рф - расскажите в комментах:

• Что искали? Что было полезно?
• Какой информации не хватает?
• Какие ЖК хотите видеть в первую очередь?

Я серьезно, пишите. Это поможет сделать сервис лучше. Добавлю то, что люди реально хотят, а не то, что я сам придумал в вакууме.

Дисклеймер

Cразу предупреждаю: не все застройщики аккуратно заполняют проектные декларации. Иногда бывают странные пики на графике, когда средняя цена квадратного метра вдруг взлетает до нескольких миллионов рублей. Это не квартиры для олигархов - это ошибка в данных, когда застройщик неверно указал общую площадь проданных квартир. На дом.рф, кстати, ровно такие же косяки, потому что данные одни и те же - из деклараций.

Если найдете какие-то явные баги или несоответствия - пишите, поправлю. Сервис живой, я его постоянно дорабатываю.

P.S. Нет, я все ещё не зарабатываю на этом ни копейки. Да, все ещё плачу за серверы сам. Нет, мама все ещё не понимает, зачем мне это. Но 42 тысячи в месяц я вам точно сэкономил.

Это Пиз.. ц! Пишу просто, чтобы выговориться.
Мне 37, жена, ребенок, своя квартира. Но сначала это было не так.
2004 год. Я учусь в институте, в областном центре. Родители(бабушка и мама) с братом и сестрой живут в другом городе, в хорошем городе, практически не отличающимся от областного. Тут звонок- мы переезжаем в "жопу мира" другой город. На вопрос:

Ответ: проблемы с деньгами. Решили продать норм хатку и купить подешевле.... Зае.. сь. Подумал я.
2007 год. Я заканчиваю институт. Звонок. Наша халупа квартир
нам не нравится(старая, не удобная, долги за квартплату). Мы хотим дом... Нет ДОМ!!!! Типа бабушке хочется в земле покопаться... Сцука... Бабушку то понять можно- Она сама из деревни, но вы то х... Й будете ей помогать...
уже тогда мое мнение вертели на большом семейном Х.
2009 год. Я в армии. Звонок. Наш ушатанный дом попадает под программу "аварийное жилье".

Подумал я и начал размышлять...
А да, забыл добавить пока все эти значимые даты, описанные в посте были братюня занимался следующим:

То есть не сел и сидел, а сел вышел, снова сел и так далее.
Так вот. 2009 прихожу с армии. Начинаю мотаться по области, чтобы собрать необходимые доки для программы "аварийное жилье". Остальным то это на х не надо.
2010 год становимся счастливыми обладателями 2-х квартир с правом собственности 1/5 на чела.

И все бы ничего: 1кв. На бабушку маму и сестру, вторая на меня и брата. Но пока происходит вся свистопляска с доками и квартирами он снова гремит на хз лет....
2013г. Я женюсь. Рождается дочка. И тут в 2015 году выходит он-гроза семейного совета. Требования я думаю ясны- гони половину стоимости квартиры, иначе цыган подселю)) а у меня ребёнок 1годик.
Правдами неправдами договариваемся, что я выкупаю его долю в рассрочку.
2019 год. С родственниками договариваюсь о оформлении дарственных на меня. Все квартира моя. НО, у меня же есть еще 1/5 с другой квартиры.
2020г. Бабушка уходит на небеса. Мама с сестрой живут в квартире. У брата жена на 10лет старше него. Начинается веселье. Мама и сестра не работают. За квартиру не платят. Херакс и приставы арестовывают счета... И вуаля. Мой счет тоже арестован. На вопрос

Приставы отвечают: у кого деньги с того и снимаем. А то что я там никогда не жил их не е.. т.
2023 год. Звоню маме. На вопрос как дела, отвечает: надо продать квартиру.
(Кстати опять забыл добавить. Между походами брата туда сюда. Бабушка с мамой берут кредит на хреналион денех чтобы братишка когда вышел смог одеться и встать на ножки).
Чтобы было понятно: из-за гребанного кредита, который после ухода бабушки перешел на маму, у мамы приставы арестовали все счета и долг в 400к помешали на нее.
Соответственно на мой вопрос Нахуя продавать относительно новую квартиру" услышал ответ рассчитаться с долгами.
Практически все эти 8 месяцев я старался помогал и искал варианты продажи покупки квартир. Как итог квартиру сначала продали и потом сразу купили. НО... Все время пока шла эта веселуха, я маме говорил, что раз решила продавать, то хотя бы реши сначала свои проблемы, а потом уже с братом расчитывайся за его 1/5(деньги за которую он как сука с нее требовал).
Итог: Я отдала ему все деньги... А расписка, ты взяла с него расписку, что он деньги получил.. Мы на словах договорились....
Я понял, что меня для матери не существует. Все мои переживания за ее судьбу и действия, ей нахер не нужны..
Так что если ты дочитал этот непонятный пьяный пост запомни: не рви жопу, ради тех, которым это нахер не надо!

Поселю бесплатно жильца или нескольких из числа тех, кому никто не хочет сдавать жильё. Маргинальные, криминальные, борзые, пьющие, неславянской внешности, физически сильные, авторитетные - чем хуже тем лучше. На законном основании. Обязательное условие - ваша временная регистрация в моей комнате (Москва, м.Полежаевская), поэтому нужны люди без прописки или иногородние, но с паспортом. Комната большая 21кв.м. С мебелью и холодильником, закрывается на ключ. Из соседей одна хабалистая бабища, которая препятствует проживанию в 100-метровой квартире кого-либо кроме неё. Это 4 комнатная коммуналка на 2 хозяина. У меня две большие комнаты в собственности. У неё две маленькие. Но жить мне там она не даёт и не хочу с ней жить. Полиция и суд бессильны. По итогу всей квартирой (мои комнаты закрыты) пользуется она одна. Из гадостей например порезала шланги у моей стиралки. Не доказуемо, полиция не вмешивается. Предлагают в суд, но жить там я не хочу. Продавать не буду. Сдавать она не разрешает. Не призываю нарушать закон, поэтому жильца селю безвозмездно по договору и с обязательной его регистрацией. Чтобы у участкового и у налоговой не было вопросов. Регистрацию имею право оформить без её согласия. Собственница комнаты я одна. А законно зарегистрированный жилец автоматически получает право пользования общими местами, они не в собственности, они общие как в коммуналках. Вот только пользоваться она препятствует. Поэтому стиралки не будет. Стоит только её. Она всем пользуется одна и живёт там. Поэтому откровенно гадить - это ей самой себе вредить. Как жилец будет с ней решать конфликты меня не интересует. В комнате можно всё. На судьбу квартиры мне плевать, я не могу там ни жить, ни сдавать. Не продаю, тк она и продаже мешает (мол приоритет покупки), а дом ждет реновацию. Бабка работает, не бухает, просто стерва с опытом. 20 лет назад сняла у моей матери комнату, быстро втёрлась в доверие к бывшей соседке бабке-алкоголичке и оформила ренту. Так очень быстро стала единоличной собственницей половины квартиры (меньшая доля по площади). Но борзеть не прекратила. Сейчас устроила самозахват всей квартиры целиком. Угрожает поменяться своим жильем с отсидевшим наркоманом из соседнего дома. Но вероятно блефует, тк ей придётся жить в его комнате. Хотя я полагаю что с тем мужиком проще даже будет договориться, чем с этой с..

Что мне делать? Есть законные способы поставить захватчицу на место? Я юридически в чём-то не права? Ищу коварного риэлтора, (комиссию за услуги риэлтору платит потенциальный жилец).

Еще больше смешных переписок и мемов здесь

Обратился ко мне Василий, с которым уже много раз работал. Он периодически покупает квартиры и сдаёт. Такой вот у него способ сохранения денег. Клиент уже самоуверенный опытный, сам внёс аванс. Ок, принимаю пароли/явки, заказываю выписку из ЕГРН, начинаю смотреть документы по квартире. В выписке из домовой вижу четверых прописанных. Созваниваюсь с продавцом, спрашиваю – кто такие? Говорит, что это бывшая жена (БЖ) с тремя детишками от разных браков, развелись месяц назад, в квартире уже не живут. Ага. Договариваюсь о встрече, дескать, нужно ещё раз посмотреть, есть вопросы по перепланировке.

Приезжаем. Продавец – обычный дядька средних лет, но какой-то нервный.

Смотрю, детские игрушки по всей квартире, следы готовки, мусор – в общем, очевидные следы проживания. В остальном – квартирка неплохая, с хорошим ремонтом.

Дальше диалог, я (Я), продавец (ПР), Василий (Василий):

Я: По перепланировке вопросов нет. По документам – нам нужно нотариальное согласие вашей бывшей супруги на продажу квартиры и выписка всех зарегистрированных до сделки.

ПР: Я квартиру купил в 2010, а женился в 2013, так что никакое согласие не нужно.

Я: А ремонт свежий, когда делали?

ПР: Да в прошлом году закончили.

Я: То есть в браке. Значит потратили совместные деньги на неотделимое улучшение, повлекшее за собой значительное увеличение стоимости квартиры. Следовательно, ваша бывшая супруга вполне может оспаривать сделку.

ПР: Ладно, у меня доверенность от неё была, сделаю.

Я: По доверенности ни один адекватный нотариус согласие не оформит. Придётся вашей супруге  этим заняться лично. И что по выписке?

ПР: Это точно нет! Выписываться они будут только после сделки. Сейчас просто некуда, а потом я им куплю квартиру и перепропишу.

Я: Нет, так не пойдёт, потому что…

Василий: Schlepster, можно тебя на пару слов?

*выходим*

Василий: Слушай, про согласие я понял, а при чём здесь зарегистрированные? Мы же покупали с выпиской после сделки, в чём проблема?

Я: Есть такая статья в Жилищном кодексе, 31-я. Вкратце, если у бывшего члена семьи собственника (в этом случае – жены) нет своего жилья и денег не хватает, чтобы его приобрести, то она может подать в суд и ей сохранят право проживания в этой квартире месяцев на шесть. Детей от всех мужей с собой пропишет. Потому что ребятёнки имеют право проживать с родителями. Делается это через суд, ей достаточно будет принести выписку из Росреестра и справку о зарплате. Ну а если материальное положение у неё за полгода не изменится, то право проживания могут продлить. Верхнего предела вроде как нет.

Василий: Чёт жесть какая-то. Типпо каждой РСП по квартире? Пусть и на птичьих правах.

Я: Грубовато, но верно. Тем более, что права отнюдь не птичьи. Социальное государство, все дела.

Василий: Ага, частная собственность для нужд нуждающихся. Слушай, если продавец откажется от твоих условий, есть вариант всё-таки купить эту квартиру?

Я: Без последствий – вряд ли. Мы же не знаем, есть ли у БЖ продавца другая недвижимость. Да и неизвестно, как они разводились. Это конечно моя личная паранойя, но похоже, что обиженный продавец хочет чужими руками отомстить за счастливые годы совместной жизни. Типпо, сюрприз сделать. Квартиру продаёт по-тихому: показывает, только когда её и детей дома нет, врёт, что они тут не живут. После сделки придём мы и будем всех страшно выгонять. В такой ситуации БЖ хочет-не хочет, но в суд пойдёт по всем пунктам. Как думаешь, отправит судья многодетную мать на улицу? Тем более, что закон позволяет этого не делать. Напоминаю, ты хотел купить и по-быстрому сдать, а не вот это вот всё.

*возвращаемся к продавцу*

ПР: Я тут подумал, эти все ваши условия – бред. Не хотите покупать – не надо. Но аванс я вам не верну.

Я: Василий, ты мой авансовый подписывал?

*Василий кивает*

Я: Тогда п. 10 посмотрите, будьте добры. Там и про супругу, и про пользователей объекта. «В случае обнаружения фактов и обстоятельств… Продавец возвращает Покупателю сумму аванса, указанную в п. 4». Если вам нужно за деньгами съездить, мы подождём. Правда я бы на вашем месте поторопился. Потому что вдруг ваша бывшая супруга, которая совсем здесь НЕ живёт, вернётся домой заедет за вещами и удивится присутствию покупателей.

Аргумент подействовал. Продавец перевёл деньги, Василий вернул расписку, авансовое порвали.

Всем добра и квадратных метров!

P.s.: Эту квартиру мы таки купили. Через месяц. Шила в мешке не утаишь Василий проявил инициативу и БЖ узнала о продаже. Сделка была альтернативной, с одновременной покупкой квартиры ей. Такие дела.

Мои ВК и FB

Продаю квартиру. Разместил объявления на Авито (странно, что до сих пор никто не предлагает курьером квартиру забрать), Фарпосте, Домклике и Циане. Начались звонки риэлторов. В принципе я к этому был готов и даже на определенных условиях могу воспользоваться их услугами, хотя все пытаются меня налюбить, конечно же. Рассказывают сказки про толпы покупателей, которых они сразу же ко мне приведут, как только я заключу договор, про свои ресурсы, на которых они разместят мое объявление и сразу же пойдут показы, и прочий бред. Когда прошу показать договор, там оказывается комиссия с меня, притом, что они еще и выше цену хотят выставить, и что я обязуюсь сам не продавать и с другими не сотрудничать, а если не дай Бог мне такое сотворить, с меня еще и штраф. Короче, всем известный развод, на который я отвечаю одно: хотите заработать, приводите покупателя, будем разговаривать. По большому счету, мне все равно, сколько они с покупателя возьмут, мое дело квартиру продать за свою цену.

Но одна овца побила все рекорды. Звонит:

- Здравствуйте, вы бы не хотели сотрудничать с нашим агентством? Мы будем рекламировать вашу квартиру.

- А у вас тоже свой суперсайт, на котором все ищут квартиры?

- Нет, мы разместим объявление на Авито, Фарпосте, Домклике и Циане.

- А по какой цене? - знакомый с методами работы риэлторов, спрашиваю я.

- По той же, что и у вас.

- Так в чем ваша заинтересованность тогда?

- Наши услуги будут стоить вам 100 000 рублей.

То есть она собирается продублировать мое объявление со своим номером телефона, и если ей позвонит покупатель и купит мою квартиру, она с меня возьмет сто тысяч. Браво, мадам, такой наглости я не ожидал даже от риелторов.

Недавно со съёмной квартиры съезжали жильцы, классные ребята. Взяли в ипотеку квартиру. Созвонились со мной мол ключи отдать да осмотреть по необходимости. Так как сына которому в мае будет 6 лет оставить было не с кем, взял с собой. Пришли в квартиру я говорю сыну раздевайся проходи, надо заметить он об этой квартире никогда не слышал. Малой снимая сапоги спрашивает: пап а мы куда пришли? На серьёзных щах отвечаю, ну вот мол, квартира твоя теперь, будешь здесь жить самостоятельно, тыже говоришь, постоянно, что ты взрослый. Один сапог завис в воздухе, глазенками хлопает, такую тоску в глазах я ещё не видел никогда.
- Пап, ты ты вкурсе что я кашу годовить не умею. Держу имоции в себе, не сдаюсь, жду. Малой смотрит на меня не отрываясь и ждёт, что я как обычно улыбнусь и скажу, "я шучу малыш". Я держусь. Розыгрыш вскрылся после фразы "Папа а садик в какой стороне". Ну думаю молодцом, взрослый.

Дорогая собирaйся, я накопил нам на собствeнную квaртиру...

Это было бы смешно, если б не было так грустно